スムーズな明け渡しを実現
- 家賃滞納をしている入居者を立ち退かせたい建物を建て替えたいので入居者を立ち退かせたいが、立退き料は必要か？
-
明け渡し（立退き）とは？
入居者などの借主が建物や土地から立ち退いて、不動産を貸主に返却することを「明け渡し（立退き）」といいます。貸主が借主に対して明渡しを要求するケースでは、家賃の滞納、契約終了後の住居の使用、建物の老朽化といった理由が挙げられます。
明け渡し（立退き）を成立させるためには？
立退きを求められる条件
入居者は「借地借家法」という法律で保護されています。そのため一度賃貸借契約を結ぶと、正当事由がない限りは簡単に立ち退かせることができません。立退きを求められるパターンとしては、以下のような場合が挙げられます。
1.賃貸借契約が期間満了で終了した場合
賃貸借契約が期間満了で終了した以上、賃借人が住み続ける理由はありません。その場合には、入居者に立退きを請求することができます。ただし、通常は賃貸借契約の期間が満了しても、更新されることが一般的ですし、更新を拒否するにも正当事由が必要です。
2.貸主と借主との間で信頼関係が損なわれた場合
主に家賃滞納などの理由で、貸主と借主との間で信頼関係が損なわれたと判断された場合は、立退き請求が認められます。
家賃滞納の場合は、３カ月以上の滞納があり、支払われる見込みがない場合は、立退き請求を検討してもよいでしょう。
3.建物の老朽化が理由の場合
老朽化に伴って建物が倒壊するなど、入居者に危険が及ぶ恐れがある場合は、立退きを請求することができます。老朽化の度合いや入居者の要求によっては入居者に立退き料を支払うことが必要となる場合もあります。老朽化で立退きが認められる場合とは、賃借人の生活に危険が及ぶレベルの老朽化の場合ですから、相当にハードルが高いでしょう。
立退き料について
立退き請求を行う際、借地借家法に基づいて、正当事由が求められる場合があります。その際、こちらの主張する正当事由が弱い場合には、「立退き料」を支払うことによって正当事由を補完するケースが多く見られます。なお、このとき「立退き料」は、貸主と借主の双方の事情を考慮して金額を決定します。
貸主がしてはいけないこと
家賃滞納など明渡しが認められる事案であっても、法的手続きに則って進める必要があります。つまり、法律で定められた手続きを踏まずに立退きを迫る行為は禁じられているので、注意が必要です。
＜禁じられている行為（例）＞
- 督促のために玄関などに張り紙を貼る
- 督促の電話やFAXをかけ続ける
- 勝手に合鍵で自宅に立ち入る
- 勝手に物を撤去する
など
※違法行為となるかどうかは、全て程度問題ではありますが、ご自身の判断で動かれることはお勧めできません。弁護士と綿密な打ち合わせの上、対応を決定されなければ、後の訴訟等で不利に働く要素となる可能性があるだけでなく、刑事事件にも発展する可能性がありますので、ご注意ください。
コモダに相談
家賃滞納が長引く場合は、督促や回収よりも明け渡し（立退き）請求を検討することが、将来的にプラスになるケースが多くあります。
長期間に渡って家賃を滞納する入居者は、一度回収できたとしても再び滞納する可能性が高い上に、入居している限り新しい入居者を募集することもできません。家賃回収に拘らず、立ち退かせた上で、早期に新しい健全な入居者を決定することが、損失を最小化するケースが多いと思われます。
明け渡し（立退き）に関しては、早めに弁護士に相談されることをオススメします。
